Compra e Venda
As escrituras públicas mais freqüentes, relativas a imóveis, são de compra e venda, doação, permuta (troca), de compra e venda com pacto adjeto de hipoteca ou com intervenção de agentes financeiros.
Outras escrituras solicitadas com freqüência são confissão de dívida, declaração de união estável, de pacto pré-nupcial, de emancipação, de reconhecimento de paternidade, de revogação e renuncia de mandato, de cessão de direitos hereditários, de hipoteca, entre outras.
Os documentos necessários para o encaminhamento de uma escritura de venda de imóvel são:
- Comprador: Carteira de identidade (RG) e CPF. Se casado, RG e CPF do cônjuge, Certidão de Casamento e escritura de pacto pré-nupcial, registrada, quando existir.
- Vendedor pessoa física: Carteira de identidade (RG) e CPF. Se casado, RG e CPF do cônjuge, Certidão de Casamento e escritura de pacto pré-nupcial, registrada, quando existir.
- Vendedor ou comprador Pessoa Jurídica: apresentar o cartão do CNPJ, Contrato Social, Certidão da Junta Comercial, e CNDs do INSS/Receita Federal/Receita Estadual. Se for firma individual, apresentar cópia da Certidão de Casamento do proprietário e informar a profissão e o CPF do cônjuge.
- Do Imóvel: deverá ser apresentada Guia de Recolhimento do ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Intervivos, emitido pela Prefeitura Municipal, devidamente quitada.
Imóvel Urbano
1 - Certidão de inteiro teor da Matrícula (atualizada - validade 30 dias), do RGI da circunscrição do imóvel;
2 - Carnê do IPTU do ano vigente ou Certidão de valor venal (emitida pela Prefeitura);
3 - Certidão Negativa de Débitos expedida pelo Município da circunscrição do imóvel;
4 - Se Apartamento, também deverá ser apresentada certidão negativa de débito condominiais.
Imóvel rural
1 - Certidão de inteiro teor da Matrícula (atualizada - validade 30 dias), do RGI da circunscrição do imóvel;
2 - Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR)
3 - Certidão de Negativa de Débito Florestal (Ibama)
4 - Certidão de quitação da Receita Federal referente ao ITR.
5 - Certificação do Georeferenciamento – Incra, se for o caso.
Outras informações importantes sobre Escrituras
O que é escritura pública?
A escritura é o ato praticado perante o tabelião ou seu substituto legal que contém a manifestação de vontade das partes interessadas em realizar um negócio jurídico ou em declarar uma situação jurídica relevante.
O que a escritura deverá conter para gozar de fé pública e fazer prova plena?
- data e local de sua realização, com indicação do lugar que foi lida e assinada;
- reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou testemunhas;
- nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação;
- manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes;
- indicação precisa da natureza do negócio jurídico e seu objeto;
- declaração, quando for o caso, da forma de pagamento.
- referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato;
- declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos a leram;
- assinatura das partes e dos demais comparecentes, bem como a do tabelião ou seu substituto legal, encerrando o ato.
- nos atos em que a autorização conjugal for indispensável, deverá ser realizada a qualificação do cônjuge e a indicação do regime de bens e da data do casamento.
O tabelião deve fazer menção aos dados registrais relativos ao imóvel?
Sim, o tabelião consignará na escritura a matrícula ou o registro anterior no registro de imóveis, seu número e serventia na escritura pública, bem como sua completa localização, logradouro, número, bairro, cidade e estado.
A escritura, se for o caso, deverá fazer menção ao pagamento do imposto de transmissão ou à exoneração pela autoridade fazendária?
Sim, o tabelião consignará na escritura o pagamento do imposto de transmissão (ITBI) ou a exoneração pela autoridade fazendária, nos casos de imunidade, isenção ou não incidência.
A escritura deverá fazer menção à certidão relativa ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)?
Sim, o tabelião consignará na escritura, se for o caso, a certidão relativa ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).
A escritura deverá fazer menção à certidão relativa ao Imposto Territorial Rural (ITR)?
Sim, o tabelião consignará na escritura, se for o caso, a certidão relativa ao Imposto Territorial Rural (ITR).
A escritura, se for o caso, deverá fazer menção à certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativa a imóvel, e a de ônus reais?
Sim, o tabelião consignará na escritura, se for o caso, a certidão de ações reais e pessoais reais e pessoais reipersecutórias, relativa a imóvel, e a de ônus reais, expedida pelo ofício de registro de imóveis competente, com prazo de validade de 30 (trinta) dias.
A escritura, se for o caso, deverá fazer menção aos dados constantes do alvará, quando a escritura decorrer de autorização judicial?Sim, o tabelião consignará na escritura os dados constantes do alvará.
A escritura pública relativa a imóvel poderá ser lavrada sem a prévia apresentação dos comprovantes de pagamento do imposto de transmissão?
Não, o tabelião não poderá lavrar escritura sem a prévia apresentação dos comprovantes de pagamento do imposto de transmissão, (ITBI), bem como do laudêmio, se for o caso, pois tem o dever de fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que deve praticar.
O tabelião, no ato relativo a imóvel, deverá exigir prova da propriedade ou gravame real?
Sim, o tabelião deve exigir prova dominial do interessado que pretende alienar (vender, trocar, doar etc.) ou impor gramave real (hipoteca, usufruto, servidão predial etc.) ao bem.
O tabelião deverá orientar o adquirente quanto às consequências da não apresentação das CND´s?
Sim, compete ao tabelião orientar o adquirente quanto às consequências da decisão de dispensar tais certidões. Fato este que consignará na Escritura.
O tabelião deverá consignar na escritura informações referentes à autorização emitida pelo Incra?
Sim, deverá constar na escritura o inteiro teor da autorização emitida pelo Incra, o código do imóvel no Incra, o nome e a nacionalidade do detentor, a denominação e a localização do imóvel e o número da respectiva averbação na matrícula do imóvel.
Quais informações devem ser consignadas na escritura de aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira?
Os contratos de arrendamento de imóvel rural por estrangeiro devem ser formalizados por escritura pública?
Sim, devem ser formalizados por escritura pública quando celebrados por:
- a) pessoa física estrangeira residente no Brasil.
- b) pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil;
- c) pessoa jurídica brasileira da qual participe, a qualquer título, pessoa estrangeira física ou jurídica que resida ou tenha sede no exterior e possua a maioria do capital social.
Doação
Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere de seu patrimônio bens ou vantagens para outra (Artigo 538 do Código Civil Brasileiro).
Os documentos necessários para o encaminhamento de uma escritura de doação são:
- Doador: Carteira de identidade (RG) e CPF. Se casado, RG e CPF do cônjuge, Certidão de Casamento e escritura de pacto pré-nupcial, registrada, quando existir.
- Donatário: Carteira de identidade (RG) e CPF. Se casado, RG e CPF do cônjuge, Certidão de Casamento e escritura de pacto pré-nupcial, registrada, quando existir.
- Do bem a ser doado: deverá ser apresentada Guia de Recolhimento do ITCD - Imposto de Transmissão por Doação, emitido pela Receita Estadual, devidamente quitada.
1 - Certidão de inteiro teor da Matrícula (atualizada - validade 30 dias), do RGI da circunscrição do imóvel;
2 - Carnê do IPTU do ano vigente ou Certidão de valor venal (emitida pela Prefeitura);
3 - Certidão Negativa de Débitos expedida pelo Município da circunscrição do imóvel;
4 - Se Apartamento, também deverá ser apresentada certidão negativa de débito condominiais.
No caso de: Imóvel Rural
1 - Certidão de inteiro teor da Matrícula (atualizada - validade 30 dias), do RGI da circunscrição do imóvel;
2 - Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR)
3 - Certidão de Negativa de Débito Florestal (Ibama)
4 - Certidão de quitação da Receita Federal referente ao ITR.
5 - Certificação do Georeferenciamento – Incra, se for o caso.
A doação poderá conter cláusulas restritivas:
- Reserva de usufruto (o bem doado continuará a ser desfrutado pelo doador até o seu falecimento ou renúncia do direito);
- Incomunicabilidade (o bem doado não comunica com o patrimônio do cônjuge do beneficiário);
- Inalienabilidade (o bem doado não pode ser vendido ou hipotecado sem autorização expressa do doador);
- Impenhorabilidade (o bem doado não pode ser dado como garantia em contratos ou financiamentos).
A doação de bem imóvel deve ser efetuada por escritura pública?
A escritura pública é obrigatória para a transferência de bens imóveis de valor superior a 30 salários mínimos.
Legislação Correlata - Lei n. 10.406, de 10-1-2002, art. 108
Pode ser lavrada escritura pública de doação com reserva de usufruto?
Sim, o titular pode efetuar a doação do imóvel e permanecer no uso e no gozo do bem por prazo determinado ou vitalício. Assim, pode ser lavrada escritura pública de doação com reserva de usufruto, no qual será transmitida a nua propriedade ao donatário, ficando o usufruto reservado ao doador.
Cessão de Direitos Hereditários
Todo herdeiro tem direito de dispor de seu quinhão (sua parte na herança) através de Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários. O art. 1.793 do Código Civil estabelece que a cessão de direitos hereditários deve ser efetuada por escritura pública, sob pena de nulidade, após ao falecimento do proprietário do acervo de bens.
Inexiste herança de pessoa viva, motivo pelo qual não pode ser objeto de contrato, por haver vedação expressa no art. 426 do Código Civil.
Legislação Correlata - Lei n. 10.406, de 10-01-2002, art. 1793 e art. 426
Pode ser efetuado inventário extrajudicial quando houver cessão de direitos hereditários?
Sim, o cessionário de direitos hereditários pode promover o inventário extrajudicial, desde que todos os herdeiros sejam maiores, capazes e estejam presentes e concordes.
Legislação Correlata - Resolução n. 35 do Conselho Nacional de Justiça, art. 16
Inventário e Partilha
O inventário e partilha podem ser efetuados extrajudicialmente por meio de escritura pública?
- Lei n. 5.869, de 11-01-1973, art. 982
Para lavratura das escrituras públicas de inventário e partilha devem ser observadas as regras de competência previstas para o inventário ou arrolamento judicial?
Não, é livre a escolha do tabelião para lavratura das escrituras públicas de inventário e partilha, não se aplicando as regras de competência previstas no Código de Processo Civil.
Legislação Correlata
É necessária a homologação judicial da escritura pública de inventário e partilha para produzir efeitos?
Não, as referidas escrituras não dependem de homologação judicial, pois são títulos hábeis para o registro civil e o registro imobiliário, para a transferência de bens e direitos, bem como para promoção de todos os atos necessários à materialização das transferências de bens e levantamento de valores (DETRAN, Junta Comercial, Registro Civil de Pessoas Jurídicas, instituições financeiras, companhias telefônicas, etc.)
Legislação Correlata
Quais informações devem ser consignadas na escritura pública de inventário e partilha?
Na escritura pública de inventário e partilha deve constar a qualificação completa do autor da herança; o regime de bens do casamento; pacto antenupcial e seu registro imobiliário, se houver; dia e lugar em que faleceu o autor da herança; data da expedição da certidão de óbito; livro, folha, número do termo e unidade de serviço em que consta o registro do óbito; e a menção ou declaração dos herdeiros de que o autor da herança não deixou testamento e outros herdeiros, sob as penas da lei.
Legislação Correlata
Quais documentos devem ser apresentado pelas partes para lavratura de escritura pública de inventário e partilha?
Para lavratura da escritura pública de inventário e partilha deverão ser apresentados os seguintes documentos: a) certidão de óbito do autor da herança; b) documento de identidade oficial e CPF das partes e do autor da herança; c) certidão comprobatória do vínculo de parentesco dos herdeiros; d) certidão de casamento do cônjuge sobrevivente e dos herdeiros casados e pacto antenupcial, se houver; e) certidão de propriedade de bens imóveis e direitos a eles relativos; f) documentos necessários à comprovação da titularidade dos bens móveis e direitos, se houver; g) certidão negativa de tributos; e h) Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR, se houver imóvel rural a ser partilhado.
Legislação Correlata
É admissível a sobrepartilha por escritura pública de inventário e partilha judiciais já encerrados?
Sim, é admissível a sobrepartilha desde que os herdeiros sejam capazes no momento da lavratura da escritura pública, ainda que algum dos herdeiros fosse menor ou incapaz ao tempo do óbito ou do processo judicial.
Legislação Correlata
No caso de herdeiro único, pode ser lavrada escritura pública de inventário e adjudicação de bens?
Sim, havendo apenas um herdeiro, desde que maior e capaz, com direito à totalidade da herança, não haverá partilha, podendo ser lavrada escritura pública de inventário e adjudicação de bens.
Legislação Correlata
O inventário negativo pode ser efetuado por escritura pública?
Sim, admite-se inventário negativo por escritura pública.
Legislação Correlata
A existência de credores não impede a realização da partilha por escritura pública?
Não impedirá a realização do inventário e partilha, ou adjudicação por escritura pública a existência de credores do espólio.
Legislação Correlata
Separação Consensual
Quais os requisitos para lavratura de escritura pública de separação consensual?
Quais documentos devem ser apresentados pelas partes para lavratura de escritura pública de separação consensual?
Para a lavratura da escritura pública de separação consensual, deverão ser apresentados: a) certidão de casamento; b) documento de identidade oficial e CPF/MF; c) pacto antenupcial, se houver; d) certidão de nascimento ou outro documento de identidade oficial dos filhos absolutamente capazes, se houver; e) certidão de propriedade de bens imóveis e direitos a eles relativos; e f) documentos necessários à comprovação da titularidade dos bens móveis e direitos, se houver.
Legislação Correlata
O comparecimento pessoal dos interessados à lavratura da escritura pública de separação consensual é necessário?
Não, o comparecimento dos interessados pode ser dispensado, mas deverão estar representados por mandatário constituído por instrumento público com poderes especiais, com a descrição das cláusulas essenciais e prazo de validade de trinta dias.
Os interessados deverão estar assistidos por advogado?
Sim, o tabelião somente poderá lavrar a escritura de separação/divórcio consensual se os interessados estiverem assistidos por advogado comum ou advogados de cada um deles.
Legislação Correlata
- Lei n. 5.869, de 11-01-1973, art. 1.124-A, § 2º
O tabelião deve consignar na escritura de separação a informação de que as partes interessadas foram orientadas sobre a necessidade de averbação no registro civil do assento de casamento?
O tabelião deve orientar as partes interessadas sobre a necessidade de apresentação de seu traslado no registro civil do assento de casamento e fazer constar na escritura tal informação.
Legislação Correlata
O tabelião pode se negar a lavrar escritura de separação?
Sim, a lavratura da escritura de separação pode ser recusada desde que por escrito devidamente fundamentada se houver fundados indícios de prejuízo a um dos cônjuges ou em caso de dúvidas sobre a declaração de vontade.
Legislação Correlata
Divórcio Consensual
Quais documentos devem ser apresentados pelas partes para lavratura de escritura pública de divórcio consensual?
Para a lavratura da escritura pública de divórcio consensual, deverão ser apresentados: a) certidão de casamento; b) documento de identidade oficial e CPF/MF; c) pacto antenupcial, se houver; d) certidão de nascimento ou outro documento de identidade oficial dos filhos absolutamente capazes, se houver; e) certidão de propriedade de bens imóveis e direitos a eles relativos; e f) documentos necessários à comprovação da titularidade dos bens móveis e direitos, se houver.
Legislação Correlata
O comparecimento pessoal dos interessados à lavratura da escritura pública de divórcio consensual é necessário?
Não, o comparecimento dos interessados pode ser dispensado, mas deverão estar representados por mandatário constituído por instrumento público com poderes especiais, com a descrição das cláusulas essenciais e prazo de validade de trinta dias.
Legislação Correlata
Sim, o tabelião somente poderá lavrar a escritura de separação/divórcio consensual se os interessados estiverem assistidos por advogado comum ou advogados de cada um deles.
Legislação Correlata
- Código de Processo Civil, art. 1.124-A, § 2º
O tabelião deve consignar na escritura de divórcio a informação de que as partes interessadas foram orientadas sobre a necessidade de averbação no registro civil do assento de casamento?
O tabelião deve orientar as partes interessadas sobre a necessidade de apresentação de seu traslado no registro civil do assento de casamento e fazer constar na escritura tal informação.
Legislação Correlata
O tabelião pode se negar a lavrar escritura de divórcio consensual?
Sim, a lavratura da escritura de divórcio consensual pode ser recusada desde que por escrito devidamente fundamentada se houver fundados indícios de prejuízo a um dos cônjuges ou em caso de dúvidas sobre a declaração de vontade.
Legislação Correlata
União Estável
Quando, na escritura de união estável, houver disposição sobre patrimônio, que providências o tabelião deverá adotar?
O tabelião deverá:
- exigir prova da da titularidade dos bens;
- distinguir os patrimônios individual e comum, e aos interessados; e
- dispor sobre os bens que serão adquiridos na constância da união e que ficarão, ou não, na esfera patrimonial comum, suscetíveis de comunicação e divisão.
O tabelião deverá orientar os interessados sobre os atos registrais decorrentes da escritura de união estável?
Sim. O tabelião deverá orientar os interessados sobre os atos registrais decorrentes da escritura de união estável. A providência deverá ser consignada no corpo da nota.
A escritura de união estável pode ser registrada?
Sim, para conferir segurança na relação mantida entre os companheiros e desses com terceiros, as partes podem solicitar o registro da escritura de união estável, que será efetuado no Livro "E", pelo Oficial do Registro Civil das Pessoas Naturais da Sede, ou, onde houver, no 1º Subdistrito da comarca em que os companheiros têm ou tiverem seu último domicílio.
Pacto Antenupcial
O que é o pacto antenupcial?
É uma escritura pública através da qual os nubentes optam por um regime de bens diverso do regime legal da comunhão parcial de bens. O pacto antenupcial para ter validade deve ser efetuado por escritura pública e não pode conter cláusula que contravenha disposição absoluta de lei, mas é ineficaz se não lhe seguir o casamento.
O pato antenupcial poderá ser lavrado nos seguintes regimes de bens:
- Comunhão Universal de Bens
- Separação Total de Bens
- Participação final de Aquestros
Legislação Correlata
- Lei n. 10.406, de 10-01-2002, art. 1.640, parágrafo único, art. 1.653 e art. 1.655
Emancipação
A emancipação pode ser efetuada por escritura pública?
Sim, a emancipação do interessado com idade superior a 16 anos deve ser efetuada por escritura pública, em que ambos os Pais autorizam o menor (relativamente capaz) a praticar todos os atos da vida civil.
A emancipação também poderá ser autorizada judicialmente, no caso de recusa imotivada de um dos pais.
Após a lavratura da Escritura Pública será obrigatória a averbação da mesma junto ao Registro de Nascimento do menor.
Reconhecimento de paternidade
O reconhecimento de filho pode ser efetuado por escritura pública?
Sim, o reconhecimento de filho pode ser efetuado por escritura pública, mas pode haver o reconhecimento por meio de escrito particular, por testamento, por manifestação direta e expressa perante o juiz, ou ainda, no próprio ato do registro de nascimento.
Legislação Correlata
- Lei n. 10.406, de 10-1-2002, art. 1.609
O interessado pode estabelecer alguma condição ao reconhecimento de filho na escritura pública?
Não, porque no ato de reconhecimento do filho não poderão constar condições ou termo, sob pena de serem considerados ineficazes.
Legislação Correlata
- Lei n. 10.406, de 10-1-2002, art. 1.613
O interessado pode reconhecer filho maior sem o seu consentimento?
Não, se o filho for maior não poderá ser reconhecido sem o seu consentimento.
- Lei n. 10.406, de 10-1-2002, art. 1.614
Pode ser revogado o reconhecimento de filho por escritura pública?
Não, porque o reconhecimento de filho é um ato irrevogável. É cabível apenas ação judicial negatória de paternidade, nos termos do artigo 1.601 do Código Civil.
Legislação Correlata
- Lei n. 10.406, de 10-1-2002, art. 1.610