A Escritura Pública de Compra e Venda é o instrumento público pelo qual o vendedor se obriga a transferir a propriedade de um determinado bem (móvel ou imóvel) ao comprador mediante o pagamento de um preço em dinheiro.
PROCEDIMENTO:
As partes que desejarem transmitir um bem por meio da Compra e Venda devem comparecer no Cartório de Tabelionato de Notas (Esta serventia), munido dos documentos abaixo elencados, o texto da escritura será redigido pelo cartório conforme os moldes estabelecidos pelo CNJ (Conselho Nacional de Justiça), constando de forma expressa, fidedigna e clara as disposições das vontades de todos os envolvidos.
Após a elaboração do texto o cartório o enviará a minuta às partes para aprovação da redação, uma vez aprovada ou promovida as adequações solicitadas, será agendada data para a lavratura (assinatura) da escritura.
A assinatura poderá ser realizada de forma presencial, por procuração ou digitalmente por videoconferência na plataforma do E-notariado (ressalvadas as regras de competência).
Em se tratando de compra e venda bens imóveis, após a lavratura (assinatura) da escritura, às partes devem se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis (1º Ofício), com a escritura em mãos e demais documentos apresentados, para registrar o instrumento público.
Pela transmissão do bem imóvel incidirá o ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis) junto à prefeitura do respectivo município.
**(Conferir o Check list ao final) !!!
**(Conferir as Observações ao final) !!!
DOCUMENTOS:
Exigidos referentes às PARTES:
Vendedor ou Comprador pessoa física:
- Carteira de identidade (RG) e CPF ou CNH.
- Comprovante de residência.
- Dos VENDEDORES, além dos documentos acima elencados, é exigido a apresentação das Certidões negativas de débitos (Receitas: Federal, Estadual e Municipal) e Certidões de Indisponibilidade.
Se solteiros: Certidão de Nascimento atualizada
Se casados: Certidão de Casamento atualizada e escritura de pacto pré-nupcial (quando for o caso), RG e CPF do cônjuge.
Se viúvo: Certidão do Óbito do Cônjuge
Se convive em União estável: Escritura de União estável, se houver (se não houver, será declarado pelas partes), RG e CPF do convivente.
Observação:
Caso o(a) vendedor(a) seja casado há regimes de bens em que é obrigatória a anuência do cônjuge na escritura, uma vez que o bem pode integrar o patrimônio do casal.
Ademais, aconselha-se que, ainda que o regime de casamento seja o da Separação Total de Bens, o cônjuge anua na escritura, haja vista que a situação do bem pode ter mudado na constância do casamento (ou convivência), podendo vir a acarretar efeitos futuros.
exemplo:
Um lote pode ser propriedade particular do vendedor, porém a casa nele edificada pode ter sido posteriormente construída com esforços conjuntos do casal.
Vendedor ou Comprador Pessoa Jurídica:
- apresentar o cartão do CNPJ.
- Contrato Social.
- Certidão da Junta Comercial
- Certidões negativas (INSS / Receitas: Federal, Estadual e Municipal/ trabalhistas) e Certidões de Indisponibilidade.
- Se for firma individual, apresentar carteira de identidade (RG) e CPF ou CNH, Certidão de Casamento do proprietário e informar a profissão e o CPF do cônjuge.
- Carteira de identidade (RG) e CPF ou CNH do representante da PJ que assinará a escritura.
Observação: A competência para assinatura de escrituras em nome da pessoa jurídica deverá ser observada junto ao estatuto social da PJ.
Nota: na mesma escritura pode haver mais de um comprador ou vendedor, bem como haver Pessoas Jurídicas e Físicas, no mesmo polo ou diverso, à depender da situação fática do bem e da vontade estipulada.
CND Federal: https://servicos.receitafederal.gov.br/servico/certidoes/#/home/cpf
CND Estadual: https://www.sefaz.mt.gov.br/cnd/certidao/servlet/ServletRotd?origem=60
CND Municipal: https://cidadaoonline.caceres.rlz.com.br/app/pages/certidao/negativa-debito
CND Trabalhista: https://cndt-certidao.tst.jus.br/inicio.faces
Exigidos referentes ao IMÓVEL:
Imóvel Urbano:
- Certidão de inteiro teor da Matrícula e Certidão negativa de Ônus Reais e Ações Reipersecutórias (Expedida pelo Cartório de Registro de imóveis – 1º Ofício) validade 30 dias.
- Contrato celebrado entre as partes (se houver) e Certidão de valor venal (emitida pela Prefeitura).
- Certidão Negativa de Débitos (consulta pela inscrição cadastral do imóvel) expedida pelo Município da circunscrição do imóvel;
- Certidão Negativa da Sefaz.
Imóvel Rural:
- Certidão de inteiro teor da Matrícula e Certidão negativa de Ônus Reais e Ações Reipersecutórias (Expedida pelo Cartório de Registro de imóveis – 1º Ofício) validade 30 dias.
- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR)
- Certidão de Negativa de Débito Florestal (Ibama)
- Certidão de quitação da Receita Federal referente ao ITR.
- Certificação do Georreferenciamento (observar o Decreto Lei nº 4.449/02)
- Certidão da SPU, se for o caso (imóveis que contenham rios, baías, ou confrontações com terras da União Federal)
Poderá, a requerimento das partes, por sua conta e risco, ser dispensada a apresentação das certidões de débitos, bem como às indisponibilidades. (não aconselhável)
PREÇO E PAGAMENTO:
As Partes devem informar ao Cartório:
- O preço da venda (ainda que diversos da avaliação fiscal).
- A moeda utilizada.
- Se o pagamento já foi efetivado (apresentar comprovantes) ou se será pagamento futuro (descrever parcelas e forma de pagamento).
- Conta e destinatário final do pagamento.
Pagamento em espécie:
quando houver pagamento em espécie as partes deverão prestar maiores informações para identificação da efetiva transferência dos valores, tais como: local do pagamento, data, beneficiário final.
OUTRAS INFORMAÇÕES:
Imóvel em condomínio:
**Para transmissão da integralidade do bem será necessário que todos os proprietários figurem como vendedores (ou doadores).
** Para que um dos proprietários transmita apenas a sua parte será necessária a anuência dos demais proprietários (exercício do direito de preferência).
Imóvel com gravames:
**A existência de gravames (Hipoteca, Penhor, alienação fiduciária, etc..) não impede a lavratura da escritura, todavia o comprador poderá vir a perder o objeto negocial, bem como por vezes não poderá registrar a escritura junto ao Registro de Imóveis, salvo a apresentação de anuência do devedor. Caso as partes optem por lavrar escritura referente a imóvel com gravame deverá constar na escritura a ciência quanto a estes e sua expressa concordância.
Imóveis que estejam alugados:
As partes devem observar o direito de preferência, garantido na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91)
Compra e venda entre Ascendentes e Descendentes:
**Em se tratando de Compra e venda entre ascendentes e descendentes é aconselhável a anuência dos demais descendentes junto à escritura, pois ainda que o Negócio Jurídico celebrado seja oneroso os demais herdeiros podem futuramente vir a questionar valores atribuídos ao bem.
Conta Notarial:
Caso as Partes decidam por estabelecer condições negociais em que o depósito provisório seja efetuado em conta específica até o adimplemento da condição (exemplo: Registro no RGI, baixa de indisponibilidade, quaisquer outras condições estipuladas), poderá ser utilizada a Conta Notarial, conforme esclarece o Colégio Notarial Brasileiro:
“A Conta Notarial está prevista no §1º do art. 7º-A da Lei nº 8.935/1994, com a redação dada pelo Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023), e regulamentada pelo Provimento nº 197/2025 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Trata-se de uma atribuição dos tabeliães de notas para receber, administrar e depositar a uma das partes os valores vinculados aos negócios jurídicos, mediante instrução contratual objetiva e previamente estabelecida entre as partes.”
Havendo interesse no procedimento as partes deverão solicitar maiores informações a este Cartório para envio das cartilhas orientativas.