O Tabelião pode lavrar a Ata Notarial com a finalidade de atestar o tempo de posse, o justo título, a boa-fé e as características do imóvel usucapiendo para fins de usucapião extrajudicial perante o registro de imóveis. É o procedimento que visa a conversão da posse em propriedade, em razão do tempo de uso.
Para a lavratura de Ata Notarial de Usucapião é obrigatório que as partes estejam assistidas por advogado devidamente inscrito perante a OAB.
O Procedimento está autorizado pelo Art. 216-A da Lei de Registros Públicos:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) (…)” (grifo nosso)
O procedimento de Usucapião Extrajudicial é ainda regulamentado pelos Provimentos nº 65/2017 e 149/2023, ambos do CNJ. Referente ao provimento nº 149/2023 consultar artigo nº 398 e seguintes.
PROCEDIMENTO:
As partes que desejarem lavrar uma Ata Notarial de Usucapião Extrajudicial, devem comparecer no Cartório de Tabelionato de Notas (Esta serventia), em conjunto ou por intermédio de seu advogado, munido dos documentos abaixo elencados.
Após a conferência da documentação o Tabelião e/ou Tabelião Substituto irão agendar com as partes a data e o horário para realização da diligência até o imóvel objeto de Usucapião, onde será constatado o livre acesso dos usucapientes ao imóvel, às benfeitorias realizadas e todas as características do bem, sendo a diligência fotografada para anexar à Ata. Se possível o Tabelião dialogará com os confrontantes sobre as divisas dos imóveis e quanto ao conhecimento ou não da posse dos Usucapientes e a referia cadeia possessória.
Finalizada a diligência, o texto da escritura será redigido pelo cartório conforme os moldes estabelecidos pelo CNJ (Conselho Nacional de Justiça), constando de forma expressa, fidedigna e clara as disposições das vontades de todos os envolvidos.
Após a elaboração do texto o cartório o enviará às partes para aprovação da redação, uma vez aprovado pelas partes ou promovida as adequações solicitadas será agendada a data para a lavratura (assinatura) da escritura.
A assinatura poderá ser realizada de forma presencial, por procuração ou digitalmente por videoconferência na plataforma do E-notariado (ressalvadas as regras de competência).
Após a lavratura (assinatura) da Ata Notarial, às partes devem se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis (1º Ofício), com a Ata em mãos e demais documentos apresentados, para registrar o instrumento público.
DOCUMENTOS:
- Minuta do advogado (petição inicial descrevendo os fatos e a cadeia possessória)
- RG e CPF, inclusive dos cônjuges
- Certidão de casamento (se casado, separado, divorciado ou viúvo). Quando for de outro município, com firma reconhecida do oficial que a expediu;
- Pacto antenupcial registrado, se houver;
- Certidão de óbito (se viúvo). Quando for de outro município, com firma reconhecida do oficial que a expediu;
- Informar profissão
- Informar o endereço
- Certidão do registro imobiliário (matrícula), inclusive a negativa, se for o caso
- Planta e memorial descritivo assinadas por:
- Profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica (ART) ou do Registro de Responsabilidade Técnica (RTT) e;
- Pelos confrontantes com firma reconhecida.
Não será necessária a apresentação do mapa e memorial descritivo quando se tratar de loteamento REGULARIZADO, com matrícula individualizada no Registro de Imóveis.
- Certidões negativas dos cartórios distribuidores, visando comprovar que não há ações reais ou pessoais reipersecutórias, e que a posse é mansa e pacífica. Emitir certidões em nome das seguintes pessoas:
- do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
- do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;
- de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada a do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião.
Documentos convenientes:
- Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse;
| Exemplos |
| compromisso ou recibo de compra e venda;cessão de direitos e promessa de cessão;pré-contrato;proposta de compra;reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel;escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel; e documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação. |
- Recibos ou guias de pagamento de tributos relativos ao imóvel
- Cadastro na prefeitura municipal ou carnê de pagamento de tributos
- Contratos como compromisso de compra e venda, arras, etc
- Contas de consumo vinculadas ao imóvel, como água, luz, telefone, tv a cabo;
- Documentos indicativos de construções ou benfeitorias feitas no imóvel.
OUTRAS INFORMAÇÕES:
O advogado poderá utilizar minuta (petição) própria ou o modelo padrão desta serventia, conforme segue:
(modelo de minuta para advogados)
Prazos e requisitos:
O quadro ilustrativo não substitui a leitura do Código Civil Brasileiro! Trata-se de quadro esquemático para melhor compreensão das distintas modalidades.